Fundos Imobiliários: A crise chegou? Hora de vender?

Aqui estão alguns pontos para ajudar a avaliar a situação:

1. Impacto da alta dos juros

• Competição com renda fixa: A alta na Selic (atualmente em 13,75%) torna investimentos de renda fixa mais atraentes em relação aos FIIs. Isso tem levado muitos investidores a migrarem para produtos como CDBs e Tesouro Direto, o que pressiona o preço das cotas de FIIs para baixo.
• Custo de capital mais alto: Fundos que dependem de financiamento para expandir suas operações enfrentam custos de capital mais altos, o que pode prejudicar projetos e a capacidade de distribuir dividendos no curto prazo.

2. Valorização dos imóveis físicos e do mercado de locação

• Embora o mercado de FIIs possa estar pressionado, o valor dos imóveis físicos e a demanda por aluguel continuam relativamente fortes, especialmente em setores como logística e galpões industriais, que ainda mostram resiliência. Fundos focados nesses setores podem ter potencial de valorização futura.

3. Fundos de tijolo vs. Fundos de papel

• Fundos de papel: Fundos de recebíveis imobiliários, que investem em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), têm se beneficiado das altas taxas de juros, já que muitos títulos estão atrelados ao CDI ou ao IPCA. Esses fundos podem oferecer uma proteção maior contra a inflação e a alta dos juros.
• Fundos de tijolo: Fundos que investem diretamente em imóveis, como lajes corporativas e shoppings, sentem mais o impacto da alta de juros, pois têm maior dependência da valorização dos imóveis e da recuperação econômica.

4. Descontos e oportunidades de compra

• Muitos FIIs estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial devido ao pessimismo com o setor e à migração para a renda fixa. Esse desconto pode representar uma oportunidade para investidores de longo prazo que acreditam na recuperação do setor e preferem focar nos rendimentos distribuídos (dividendos).
• Investidores focados em dividendos podem ver nos FIIs uma chance de aumentar a posição em fundos de qualidade a preços menores. Contudo, é importante analisar a qualidade dos imóveis e a capacidade de geração de receita, priorizando fundos bem localizados e com bons inquilinos.

5. Contexto de médio e longo prazo

• Caso a inflação diminua e os juros voltem a cair, os FIIs podem recuperar atratividade, já que a renda fixa perderia parte do seu apelo. Para investidores com visão de longo prazo, uma carteira de FIIs diversificada pode oferecer uma combinação de renda passiva e potencial de valorização patrimonial, especialmente quando os juros estiverem em um ciclo de baixa.

6. Diversificação do portfólio

• Vender FIIs agora pode fazer sentido para aqueles que não toleram a volatilidade ou precisam de liquidez de curto prazo. No entanto, para aqueles que possuem uma estratégia de dividendos consistente, como a que o Luiz Barsi recomenda, a manutenção dos FIIs em carteira pode ser interessante. Diversificar entre tipos de FIIs e outros ativos também ajuda a mitigar riscos.

Conclusão

• A crise afeta os FIIs, sim, mas nem todos os fundos sofrem igualmente. A hora de vender ou manter depende do perfil e do horizonte de investimento: investidores de longo prazo e focados em dividendos podem considerar manter ou até aumentar a posição em FIIs com bons fundamentos, enquanto quem tem um perfil mais conservador ou avesso à volatilidade pode optar pela renda fixa.

Se a ideia é uma estratégia de geração de renda constante, a “crise” pode ser vista como uma fase natural do ciclo econômico que, eventualmente, deve se estabilizar.